根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格行为规则》（国家发展和改革委员会令第7号）《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）《四川省定价成本监审办法》（四川省人民政府令第221号）《物业服务定价成本监审办法（试行）》等法律规章及相关规范性文件，我局于2025年3月1日至2025年4月7日，对泸州市佳乐资产管理股份有限公司2021至2023年绿韵小区物业服务收费成本实施了成本监审。现将相关情况予以公告，如有异议，可在30日内向泸州市江阳区发展和改革局或相关部门反映。

公示时间：2025年4月30日至2025年5月30日

监督电话：0830-3123618

附件：泸州市江阳区发展和改革局关于泸州市江阳区前期物业服务收费定价成本监审报告

 泸州市江阳区发展和改革局

2025年4月30日    

附件：

泸州市江阳区发展和改革局关于泸州市江阳区前期物业服务收费定价成本监审报告

我局根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格行为规则》（国家发展和改革委员会令第7号）《政府制定价格成本监审办法》（国家发展和改革委员会令第8号）《四川省定价成本监审办法》（四川省人民政府令第221号）《物业服务定价成本监审办法（试行）》等法律规章及相关规范性文件，我单位于2025年3月1日至2025年4月7日，对泸州市佳乐资产管理股份有限公司2021至2023年绿韵小区物业服务收费成本实施了成本监审。

核定扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本为16.98元/平方米，平均单位面积电梯服务运行成本为1.04元/平方米。

一、成本监审依据

（一）《中华人民共和国价格法》

（二）《政府制定价格成本监审办法》

（三）《四川省政府定价成本监审办法》

（四）《物业服务定价成本监审办法（试行）》

（五）《中华人民共和国会计法》、财政部《企业会计准则》《企业会计制度》《行政事业单位会计制度》，以及相关行业财务会计制度

二、监审程序

本次监审主要依据成本监审的相关政策规定，遵循成本监审的合法性、相关性、合理性原则，在公司申报资料的基础上，通过实地查看小区物业运行情况和相关财务资料后，从以下3个方面对监审年度物业运营成本进行审核：一是对小区物业服务人员进行核定。二是对物业日常运行维护费用进行核定。三是根据核定的2021至2023年度总成本费用、服务小区应收费面积，从而核定物业扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本、平均单位面积电梯服务运行成本。具体核定情况如下：

（一）职工人数核定

结合申报资料，通过实地了解物业运营、人员配置情况，核定工资发放明细表等资料，核定工资职工人数为28人。

（二）人员费用

人员费用主要包括三部分：人员工资、社会保障费、其他支出。从审核的情况看，一是计入工资成本的平均工资已超过泸州市统计局公布的年度平均工资标准，应按平均工资核定。二是社会保障费核定，按照平均工资水平核定。三是其他支出，与物业经营不相关，不计入经营成本。

（三）物业共用部位共用设施设备日常运行维护费

根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》第九条物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

（三）清洁卫生费用

清洁卫生费用，按泸州市一级物业服务标准平均水平予以核定。

（三）管理费分摊。

根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》第十五条，按泸州市平均水平核定。

（四）其他费用

根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》第十七条，按实核定。

三、经营者基本情况

泸州市佳乐资产管理股份有限公司是四川省佳乐企业集团有限公司下属全资子公司，位于江阳区康城路一段9号1号楼2层201号，成立于1998年，注册资金3000万元。                 

目前主要经营泸州绿韵小区物业管理项目，其中：绿韵一期（1.2.3.4.5.6.7.8栋16个单元），取得时间2017年6月30日；绿韵二期（1.2.3.4.5栋8个单元），取得时间2018年5月30日。小区规划总建筑面积421,438.36㎡，其中绿韵一期住宅共计1915户，已交房1915户，已办理装修1757户，正在装修10户，已装修完未入住40户，已入住1707户，停车位2490个。绿韵二期住宅共计357户，已交房353户，未交房4户，已办理装修326户，正在装修15户，已装修未入住17户，已入住294户，停车位925个，商业共计1户，已买已交房1户（面积：535㎡）。 

四、其他需要说明的事项

（一）本次监审是对泸州市佳乐资产管理股份有限公司2021年至2023年绿韵小区物业运营成本费用实施的定价成本监审。

（二）本次监审方法仅限本次使用，今后是否使用此方法视情况而定。

（三）泸州市佳乐资产管理股份有限公司对提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

（四）本审核意见书仅作为泸州市江阳区发展和改革局制定江阳区前期物业收费定价的基本依据，不做他用；未经我局同意，任何人不得向有关当事人之外的任何单位和个人提供审核意见书的全部或部分内容，不得发表于任何公共媒体。

（五）成本监审机构和监审人员与被监审单位没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。

五、定价成本

根据泸州市佳乐资产管理股份有限公司绿韵小区物业服务2021至2023年实际情况，经单位集体讨论研究，江阳区绿韵小区的物业经营成本中，2021年，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本为4,731,330.00元，电梯日常运行及维护费为253,071.19元，服务小区应收费面积为270787.08平方米，配有电梯物业应收费面积为270787.08平方米，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本为17.47元/平方米，平均单位面积电梯服务运行成本为0.93元/平方米；2022年，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本为4,500,237.47元，电梯日常运行及维护费为240,537.57元，服务小区应收费面积为270787.08平方米，配有电梯物业应收费面积为270787.08平方米，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本为16.62元/平方米，平均单位面积电梯服务运行成本为0.89元/平方米；2023年，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的物业服务运行总成本为4,486,752.49元，电梯日常运行及维护费为350,869.93元，服务小区应收费面积为270787.08平方米，配有电梯物业应收费面积为270787.08平方米，扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本为16.57元/平方米，平均单位面积电梯服务运行成本为1.3元/平方米。

泸州市江阳区发展和改革局

                                  2025年4月30日